最近这段时间总有小伙伴问小编万科还优秀吗？是什么，小编为此在网上搜寻了一些有关于万科还优秀吗？的知识送给大家，希望能解答各位小伙伴的疑惑。
有不少万科老股东都觉得万科依然优秀且低估，可市场不这么看，给出的估值很低，万科h的市值甚至低于华润置地、龙湖集团和中国海外发展，主要的分歧点在哪里呢？我们先看看近期市场的观点吧:1.为何近期拿地规模不大？我的看法:万科的战略已经转变为开发与经营服务并重，目标是最大化市场价值。市场对房企的评价指标还是以销售规模为导向，着眼于短期博弈。市场的理解是，销售规模持续扩张的过程中，当期费用的占比是可以被稀释的，再通过费用资本化等手段，可以有更好的短期业绩增速表现，反之亦然。比如2021年万科业绩负增长也是因为主动调整了规模增速，费用体现了部分当期的，营业收入体现的是过去的销售，再加上毛利下降，业绩就不好看，市场预期2021年报业绩将有30-40%的负增长。企业的经营不是线性的，是有周期的，有扩张期和调整期。扩张的时期纳入了新的岗位和人员，有些岗位人员与自身能力不匹配，行业景气周期和下行周期对组织架构的要求也不同，需要进行组织调整。另外，万科在进行多元化业务转型，需要把业务能力强的人调整到新的赛道里去，都需要大量人才，这几年就是调整期。用万科自己的话说，就是收敛聚焦、巩固提升基本盘，能力比规模重要。能力有了，组织架构调整好了，才能重新出发。目前来看，人员调整基本到位，成立了地产总部，聚焦产品品质、效率提升，由张海执掌，张海在上海期间住开和商业都做得非常好，朱保全的万物云、张旭的物流地产、王海武到了印力、谭华杰的食品，丁长峰的酒店与度假，总体的感觉，就是人才济济，蓄势待发。经过几年的摸索，各业务部门即将进入快速发展期，其中，万物云、长租公寓、物流地产近几年都将陆续上市。2.毛利净利为什么掉的那么快？我的看法，有几个原因:第一，万科提出“活下去”之后，有一个明显地去土储的动作。17-19年全行业销售净利水平是持续往下走的，因为万科土储少，更早地体现出来了，其他优秀的房企也会陆续体现这一点。万科的理念，是把住开业务当做制造业来做，不预测房价的涨跌，减少土储的资金占用，通过运营效率的提升来提高利润率，按万科的提法，管理红利时代。第二，就是上边提到的，销售规模减速后，会影响净利率水平。第三，多元化业务培育期，收入低费用高，也会影响利润水平。第四，北方区域经营不佳的阶段性影响。3.多元化业务沉淀了大量资金，是否影响了运营效率？我的看法:万科多元化业务的转型，是非常有前瞻性的。万科多元化业务路径的选择，万物云》物流地产》商业。万物云资产比较轻，优先做，主要靠自有物业的并入及外拓做到行业头部，科技含量也是最高的，非常有想象力。用朱保全的话说，万科物业管理规模接近招商银行的aum，由此可以衍生出来很多商业价值。物流地产是基础设施，长租公寓也是政策支持的，未来公募reits的发行时间最早，能最快盘活资金。商业起步晚是由于前几年利率水平高，除非靠升值获取收益，现金流覆盖利息支出后的效益较差。随着利率水平的下降，万科的商业也开始发力，目前已跻身行业头部，希望王海武到印力后商业运营及与住开业务的协同能有进一步提升。4.万科的优秀只是顶着过去的光环，现在已经逐步没落了？如前所述，万科的业绩下滑是主动调整规模+行业毛利净利下降+业务转型 同时发生的阶段性影响，万科各业务版图已基本成型，人员调整到位，多元化业务将迎来快速成长期。
(资料图)
5.管理层是否有自己的小九九？
郁总在股东大会上有一个表态:净资产都是股东的，行业没有生意可做了才会把全部利润分红。长期roe水平对于一只股票的的定价非常重要，如果每股收益水平不能持续增长，又不分红，就是价值毁灭。在2016年亚布力论坛上，有几位创始人对于职业经理人很不屑，认为只享受了高薪，却没有承担风险。万科管理层引入事业合伙人的管理机制，用以经济利润考核的集体奖金以市场价格买入股票，承担市场价格波动的风险，就把管理层的利益和股东利益绑定在了一起。随着管理层持股比例逐步提升，万科的经营目标越来越聚焦于最大化市场价值。
6.万科所在的地产行业还有发展前景吗？
我的看法:
第一，即使在低迷的港股，华润、龙湖因为商业做的好，估值水平并不低，万科估值低只是市场认为万科不够优秀。
第二，万物云和物流地产（普洛斯和万纬物流）的商业价值并不弱于商业，万科的多元化业务仍在快速成长。
第三，住开业务万科的市占率还很低，只有不到4%，未来还有很大的集中度提升空间。
第四，用郁总的一句话做为回应，天下没有做完的生意，只有没做好的生意。
你觉得，万科还优秀吗？
@今日话题
标签：
