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一、发展历史
万科成立于1984 年，1988 年进入房地产行业，1991年成为深交所第二家上市公司（代码000002）。万科的营业额和净利润分别从1991年的1亿和1000万增长到2019年的3678亿和388亿，29年分别增长了3678倍和3880倍。前期做加法实行多元化，从1993年开始确立住房为其主业。
二、商业模式
万科主要的业务是商品房业务，商品房的商业模式相对简单：通过招-拍-挂或并购拿到土地，自己或找其它设计单位进行设计，找建筑单位（比如中国建筑）进行带资建设，完成一部分就对外销售（有预售、结算的营收基本都是2年前左右销售的）。 TO-C的生意，有一定的定价权，只有区域竞争，有预收款，具有可复制性。
三、企业文化
1、比较稳定发展的企业文化，始终坚持为普通人提供好产品、好服务，通过自身努力，为满足人民对美好生活的各方面需求，做出力所能及的贡献。
2、始终坚持“大道当然，合伙奋斗”，以“人民的美好生活需要”为中心，以现金流为基础，深入践行“城乡建设与生活服务商”战略，持续创造真实价值，力争成为无愧于伟大新时代的好企业。
3走正道，不行贿；走稳步，不囤地。
四、管理能力
2、拥有一支业内相对比较稳定的管理队伍，管理层的地产管理经验比较丰富。
五、股权结构
2、对团队的激励长期化，跟投和合伙人制度比较有特色。
六、产品力
万科住宅有三大特色：大众化定位，标准化制造，以及规范化物管； 比较有竞争力。
第一个是住宅小型化趋势，万科自始至终秉持大众化定位，即“为普通人造好房子，造有人住的房子”。
第二个特色即标准化。万科是最早提出住宅产业化的企业，并在东莞、雄安各地建有产业化基地。万科的住宅产业化主要有三大内容：全装修、工业化和绿色建筑。绿色建筑板块，公司已获168 项专利，绿色建筑面积累计1.47 亿平。住宅产业化的优势在于：1.产品品质具备稳定性；2.远期弱化人力成本上升影响；3.顺应国家环保战略导向。
第三个特色即规范化物管。万科住宅基本都由万科物业管理。万科物业作为蝉联国内物管品牌榜首10 年的物管企业，所提供的服务也成为万科住宅的一大亮点。
七、竞争格局
八、成长空间
虽然整个房地产的商品房销售空间增加已不会太大，房地产行业的整体规模已基本到顶。但行业赛道较大，2019年的全国销售额是16万亿，而且目前中国的铖镇化率只有60%左右，距离80%还有一定的距离。同时考虑到龙头房企市占率的提升，及企业文化、管理能力和稳定性，未来万科保持行业前三，市占率做到5.5-6%，年销售额做到超过9000亿，利润超900亿可能性比较大。
九、估值分析
由于大部分人都担心房地产没有未来，房地产公司的负债率又超高，目前大家对房地产公司大都不太看好，给的估值比较低。但考虑到万科的稳定性，企业文化、管理能力和成长空间，万科还是值得关注的标的。个人认为万科未来5年利润保持10%之上的复合增长的概率相对比较大，5年可以实现2500-3000亿的利润，目前市值3000亿左右，万科的估值是部分低估的。
十、投资结论
万科是房地产行业中最稳定的好公司之一。有一定的护城河，值得3-5年的拥有，只会输时间，基本不会输钱。是赢钱概率较高，弹性可能一般的标的，弹性的大小取决于市场的情绪和姚老板等的减持情况，但万科的内在价值在未来的5-10年稳步增长的概率比较大。
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