最近小编看到大家都在讨论保利物业的投资价值相关的事情，对此呢小编也是非常的感应兴趣，那么这件事究竟是怎么发生的呢？具体又是怎么回事呢？下面就是小编搜索到的关于保利物业的投资价值事件的相关信息，我们一起来看一下吧！
为什么要投资物业企业
物业服务毫无疑问会成为后房地产时代即为重要的一个产业。在过去的十几年里，不仅仅大城市高楼林立，即使是小县城里面，20-30层的居民小区也如雨后春笋般不断冒出。不同于以前熟人小区的自治管理模式，现代小区，你几乎无法想法脱离物业公司要怎么运作。而且可能大家没意识到，物业服务其实是一个比房地产开发业务护城河更高的一个行业，这个护城河不在于进入的门槛，而在于更换的门槛。
物业生意很大，但是毕竟是个事关民生的行业，这也注定了会是一个赚辛苦钱的行业。而且还有个很有意思的现象，比如一线城市的房子是小县城房价的10以上，但是你是不可能收10倍的物业费的。对于普通住宅小县城能收1-2块的物业费，大城市也就3-4快了不起了，但是很明显，大城市的物业成本更高，物业要求也更高。这个也反映到了物业公司的财报上。下图是#保利物业# 3年来的一个财报简介。
【资料图】
这个毛利率和净利润差不都就是一个普通制造业的水平了。
那么为什么要选择一个这样赚辛苦钱的行业呢？
1）一方面是由于整个物业行业还在一个初期阶段，整个蛋糕非常大，行业处于快速发展阶段。除了一些所谓的赛道股，你很难看到一个行业普遍增长都是20-30%以上的。
2）物业行业是一个轻资产的永续行业，往往现金流非常稳定，基本旱涝保收，而且前期投入成本不高。
从损益表可以看到，公司2021年收入超过100亿，但是生产资产才不到10亿，没有任何贷款，存款及银行结余高达76.9亿，而且每年有源源不断的现金流入以及可观的增长，且经营现金流完全能够覆盖净利润，实实在在挣到了钱。
基于这些来说，物业行业绝对是一个值得关注的行业。
物业公司怎么赚钱
一个典型的物业公司主要包含这三大块
1）物业管理服务主要就是收物业费。
2）非业主增长服务主要是主要是服务于开发商，从而获取报酬
3）增值服务主要是为居民提供基础物业服务之外的一些服务，比如装修、家政、零售等等。
物业管理服务
这个是最普遍意义上的物业服务，目前是公司收入的大头,占总收入的61.9%，同比增长34.8%。这里既包括了保利集团自己的物业也包括了第三方的一些物业服务。
保利自己的部分，收入增长20.14%，第三方收入增长75.8%。
再细分来看。物业管理又分为住宅和非住宅。而第三方的基本都来自非住宅部分。其中增速最快的是公共及其他物业，增值81.82%，这一块也是保利物业所谓大物业战略的发展重点，也会是今后增长的主要动力。
另外从这里也可以看出，物业费的增长是一个很缓慢的过程，甚至是一个很难超过社会平均增长的过程，物业公司的增长，在相当长的一段时间内，还是需要扩大蛋糕。
非业主增长服务
非业主增长服务占比16.8%，去年占比16.7%，同比增长35%，这一块主要跟房地产开发业务相关，随着整个房地产行业规模逐渐减小，这一块的收入，在今后的时间，占比可能会越来越小。
增值服务
收入占比21.3%。21年总体收入23亿，增长31.6%。这一块按理来说是应该有更大贡献的，而且30.3%的毛利率相对#碧桂园服务# 60%（前期65%)的毛利率，差距太大了。按理说，保利物业服务的社区会更高端，不过显然在毛利率上面没能得以体现。
一些细节
1）服务成本增加34.1%和收入增长保持一致。
2）行政开支增加30.7%，有所优化。
3）应收款14.25亿，相对去年增加了60.4%。交流会上管理层表示其中有94%的都是当年内的应收款，基本上讲风险可控。
小结
不管如何，总体来看，在过去被疫情困扰的一年里，保利物业还是有着基本合格的业绩表现的。
保利物业画的饼
大物业滚滚向前
物业管理方面，除了基本的住宅物业，集团大力发展其大物业战略，包括“镇兴中国”的城镇物业。在高校及教研物业、城镇景区、轨道、交通物业、医院、政府办公楼、城市公共设备等多种业态方面不断扩大版图，这些业态对于有着大央企背景的保利物业而言是非常具有优势的，而且其发展空间更加庞大。而且目前来看，增长也非常乐观，同比增长了81.82%,总收入占到了物业管理服务收入的21.9%。
股权激励
①2021 至 2024 年归母净利符合增长率不低于25.5%；②2022年净资产收益率不低于12.0%、2023年净资产收益率不低于13.0%、2024年净资产收益率不低于14.0%；③2021 至 2024 年应收账款周转率不低于 6.5；④上述指标不低于对标企业 75 分位值，对标企业包括央企、国企等与公司业务发展模式相近的同行企业代表。
集团之前给出的业绩指引是未来3年保持20-30%的增长。股权激励是增长率>=25.5%,说明这是个不容易达到，但是能努力达到的目标。保利集团在业绩指引已经扩展方面历来比较保守，我是愿意相信它能够达到预期的，保守来看，未来三年能够达到净利润翻倍（今年的指引是营收高于30%，利润增速高于20%）。
手握大把现金
集团手里有存款及银行结余高达76.9亿，这些对于之后的，不管是并购还扩张，都带来了极大的底气。管理层也表示，之所以没有进行大规模的并购，主要是没有找到合适的标的，不愿意为了并购而并购。对于这种保守，我是持乐观态度的，对着看房地产行业的情况，我们或许会明白，保守不一定是坏事情。
毛病
毛利率不理想
1）人工费用高企
尤其是对比#碧桂园服务# 来看，差了一个量级。从人工成本可知一二。碧桂园服务有223,667名员工，人工成本10,397.1百万。保利物业有44,415名员工，人工成本是4,302.5百万，保利物业的平均人工成本是碧桂园服务的一倍。
不过这里或许一方面是因为保利物业是央企，另外一方面也由于碧桂园服务有更多中小城市的物业。工资高一些其实不是最大的问题，互联网行业人家也薪水高，但是人家能创造更高的价值，保利物业的问题还在于高企的人员成本目前并不能带了更高的产出，希望在吸引更优秀的人才的同时，也能带了真正的更大的产出。好处是据说，集团的人才流失情况显著好于同行。
2）将来会有更多的低利润业态
公共物业本身就是一个比住宅毛利率更低的业态，随着公共物业的增加，毛利率存在不小的下滑压力。希望高利润的增值业务能被激活起来，这样才能配得上高企的人工费用以及更高端的楼盘。
并购太慢了
前面说过这是保守战略，在今年的交流会上，管理层也表达了今年相比前两年并购环境更友好的想法，期待今年能过有所进展。毕竟现在还是抢地盘的阶段，一旦地盘被别人抢走了，要想再拿过来，难度是相当大的。
总结
按照三年再增长一倍的发展，三年后利润为16.93亿，对应25倍估值，423亿市值（人民币），相对现在大概75%的涨幅。当然增长未必如我所愿，估值也可能不到25倍。悲观一点，目前来看，未来三年，50%的涨幅的确定性应该还是很高的。
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