关 于房贷利率转换为LPR好还是固定利率好的知识大家了解吗？以下就是小编整理的关于房贷利率转换为LPR好还是固定利率好的介绍，希望可以给到大家一些参考，一起来了解下吧！
转 ， 房贷应该选择LPR，还是固定利率（一）
原创 京城操盘手 京城操盘手 昨天
作者----微博：期货_操作手；
(资料图片)
新年开始，央行发文：存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，2020年1月1日起，金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。
LPR的全称是“Loan Prime Rate"，即贷款市场报价利率，由我国18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报出来的结果，18家银行报价去掉最高和最低，其他数据平均构成LPR数据，每个月都会计算出本月的贷款市场报价利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。
LPR是市场供需形成的利率，贷款基准利率是央行规定的利率，贷款利率挂钩LPR，不再挂钩贷款基准利率，表明我国实行利率市场化，让利率由市场决定，不再行政干预。
一、根据央行的文件，总结以下几点重要内容
1、存量浮动利率贷款，指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金和个人住房贷款）；
2、借款人可以将定价基准转换为LPR或固定利率，但只有一次选择权，不得再次转换，已处于最后一个重定价周期的可不转换；
3、同一笔房贷在2020年3-8月之间任意时点转换，根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点影响，保证转换前后房贷利率不变；
4、在下一个贷款利率重定价日（一般重定价周期为1年，且重定价日为每年1月1日），根据前一年12月的LPR+首年转换时的加点数（此为固定值）调整，以后每年以此类推；
5、除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款（企业贷款、个人消费贷款等），可由借贷双方协商确定。
二、用简单的白话文，来阐述央行文件所表达的意思
由于央行的文件比较苦涩，很少人能看懂，所以我来详细分析一下文件的内容。
（1）存量房浮动利率调整的对象
什么是存量房贷？简单的来说，如果你的利率还是按照老的“基准利率+上浮多少”来的，那么你就算是存量房贷。
2019年10月8日之前签订的与基准利率挂钩的存量贷款，将选择转换为LPR加基点或固定利率。例如，如果你是在2017年购房进行的组合贷款，其中公积金贷款不变，选择LPR加基点的话，商业贷款将把“基准利率*（1+浮动比例）”，变为“LPR+加基点”。
（2）固定利率和挂钩LPR，各是什么意思？如何计算基点？
为了能讲明白，假设购房者在两年前购买了住房，商业性个人住房贷款的合同期限20年，剩余期限为18年，原合同约定的利率为"5年期以上贷款基准利率上浮10%"。
1、固定利率：央行基准利率*（1+浮动比例）
如果选择固定利率，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，5年期以上贷款基准利率为4.9%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。那么，该笔贷款剩下18年，利率都会按照5.39执行。
2、“LPR+基点”：LPR+基点；如何计算基点？
如果选择LPR，房贷利率需要将挂钩基准利率，变为挂钩LPR，本次调整要确保第一次调整时，保持利率不变，即2020年房贷利率不受影响；基点一旦确定，永远不会再变。
例如，购房者原先购房时执行“央行基准利率*（1+浮动比例）”，计算结果为4.9%×（1+10%）=5.39%，而2020年1月1日起，采用的LPR为2019年12月发布的的LPR(4.8%)，那么该合同中的加点就为：5.39%-4.8%=0.59%。即基点为59，永远不会再变，即剩余18年的利率为LPR+0.59%。
如果以前房贷利率较低的购房者，这个基点也可以是负值，例如，你目前房贷执行的是7折利率，那么你的实际利率水平就是：4.9%*(1-30%)=3.43%。你在以后的LPR加点数值为：3.43%-4.8%=-1.37%，即基点为-137，永远不会再变。
以前购房时，虽然每年基准利率在变，但打了几折或者上浮多少，这个数字一直不变，同样一个道理，基点一旦确认，以后不管LPR上升还是下降，你的房贷利率都将是“LPR+基点”。
（3）存量房浮动利率的调整，什么时候开始实施？
从2020年3月到8月，全国所有的房贷合同废除基准利率，改为LPR利率，原则上应于2020年8月31日前完成，到时候会有银行的人联系你。如果你一直没去银行转换LPR，那银行直接默认你选择执行原合同，也就是固定利率，你的利率被永恒的锁定在2020年3月1日的那一刻，直到合同终结。
根据政策，2020年的房贷利率不受影响，即2020年9月开始调整的房贷利率为4.8%+0.59%=5.39%，与利率的调整时间之前相比，房贷利率并没有出现变化。等到2021年1月1日偿还的房贷利率，会出现变化，LPR会以2020年12月20日发布的LPR为准，假设2020年12月的LPR为4.7%，则2022年1月1日偿还的房贷利率为：4.7%+0.59%=5.29%。
（4）新购房者的贷款利率，如何决定基点？
在2020年1月1日后购房的贷款利率，都不属于浮动贷款利率，都要挂靠LPR，不能选择固定 利率。银行根据LPR计算房贷，加基点多少，由贷款银行决定。以前商业银行是有打折的权力，现在根据规定，商业银行没有打折的权利，首套房不能低于LPR，二套房不能低于LPR+60个基点，即至少为LPR+0.6%，基点一旦确定，就不会再变。
（5）挂钩LPR，LPR以哪个时间点为准？
合同中的LPR的值并不会每月都随市场变化，而是在周期内为确定值，大多数商业性的个人住房贷款的定价周期为1年，并将每年的1月1日作为重新定价日，其中采用的LPR为前一年12月20日发布的5年期以上的LPR。当然，你也可以选择是一年一调，两年一调，三年一调，五年一调......只要不是半年或每月变化都可以。
二、相比挂靠基准利率，现在挂靠LPR，到底是利，还是弊？
（1）现在的LPR低于央行基准利率，那么挂靠LPR，就比挂靠基准利率合适么？
现在LPR为4.8%，而央行基准利率是4.9%，LPR低于央行基准利率，LPR会不断下降，所以许多人认为“挂靠LPR更合适”，其实这个是不太对的，因为：
第一：LPR是新事物，LPR和基准利率是同向，没有LPR的话，央行也会降低基准利率
LPR是新事物，特别是5年期的LPR是这几个月才有，即央行决定所有的贷款都要挂靠LPR后，2019年8月份5年期LPR才公布，意味着央行将LPR取代基准利率，LPR和基准利率的变动方向都代表着货币政策的变动方向，基本上是同向的。如果没有LPR的话，央行就会降低基准利率。
所以挂靠LPR后，虽然当前的LPR比央行基准利率低10个基点，但挂钩LPR的新方案不一定就利于购房者，不是这么简单的，因为没有LPR，基准利率就会下调，而且一下调就会降低25个基点，而不是10个基点。
图：中长期贷款利率和5年期LPR的走势图
第二：即使现在LPR比央行基准利率低很多，那也无用，因为挂靠LPR后，还需要加基点，要保持利率政策第一次调整后，前后的利率并不变。例如假设现在的LPR为3%，央行基准利率为4.9%，上浮10%，LPR比基准利率低很多，但是挂靠LPR后，LPR会加很多基点，仍然会使挂靠LPR后的利率为5.39%。
（2）相比挂靠基准利率，挂靠LPR的新方案，到底有利，还是有弊？
直接引用上文的两个购房者，A是基准利率上浮10%，则加的基点是59，现执行利率是=5.39%；B是基准利率七折，加的基点是-137，现执行利率为是3.43%。假设A和B都选择挂靠LPR。
1、如果LPR继续下降，此前享受利率折扣的购房者会受益，利率上浮的购房者会吃亏
假设将来某一天，LPR下跌到了3%，那么A购房者的利率变为：3%+0.59%=3.59%；B购房者的利率变为：3%-1.37%=1.63%。此时B的购房利率还不到A的利率一半，而在LPR下降前，B的购房利率是A的利率一半多。
其中，假设按照此前的房贷利率方法，假定基准利率下降为3%，则A的购房利率是上浮10%，则房贷利率是3.3%（8%*1.1），低于3.59%；B的利率是2.1%（3%*70%），高于1.63%。相当于LPR下降后，A上浮的利率变大，B被银行给的折扣变大，B享受的优惠最大。
即相比过去的挂钩基准利率，挂钩LPR，如果LPR下降的话，利率折扣的购房者享受了更大的折扣，受益；而利率上浮的购房者被上浮了更大的比例，吃亏。我们大部分人都享受到利率的折扣，所以在LPR下行后，会受益。
2、LPR上升，利率上浮的购房者会受益，利率折扣的购房者会吃亏
假设有一天，LPR从4.8%涨到了8%，那么么A购房者的利率变为：8%+0.59%=8.59%；B购房者的利率变为：8%-1.37%=6.63%。
其中，A和B的利率拉近，相比现在的利率加减基点，意味着A少涨了点利率，B被银行给的折扣变少，因为假设现在的基准利率为8%，则A的购房利率是8.8%（8%*1.1），高于8.59%，B的利率是5.6%（8%*70%），低于6.63%。
即相比过去的挂钩基准利率，挂钩LPR后，如果LPR上升的话，此前利率上浮的购房者被给的上浮减少，受益；而此前被银行给折扣的购房者，被给的折扣减少，受损。我们大部分人都享受到利率的折扣，所以在LPR上行后，都受损。
三、我们到底应该选择LPR，还是选择固定利率呢？
许多人张口就选择LPR，其实没那么简单。我们下篇重点来讲解。
请看下篇：《房贷应该选择LPR，还是固定利率（二）》
